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建物の増改築
増改築の自由と増改築禁止特約
借地権は、建物を所有する目的で土地を使用するものですから（借地借家法1条）、借地人が借地上の建物を増改築することは、本来自由に行うことができます。
しかし、土地賃貸借契約書の中には、建物の増改築を行うときは地主の承諾が必要であると規定されている場合があります。たとえば、「一切の増改築を禁止する。」、「増改築には事前に賃貸人の承諾を要する。」、「借地上の建物に重大な変更を加えないこと」などの文言で規定されています。
かつては、この特約の有効性をめぐって争いがありましたが、現在では有効とされています。従って、このような特約がある場合、地主に無断で建物の増改築を行うと、契約違反として、土地賃貸借契約が解除される場合があります。
増改築とは
このような特約がある場合、制限される「増築」とは、現存建物の床面積を増加させる建築行為のうち改築に該当しないもので、例えば、同一棟で床面積を増加させるとか、同一敷地内に別の建物を追加するなどがこれにあたります。「改築」とは現存建物を取り壊して建物を建て替えることで、従前の建物の一部は残っていても全体としてみると従前とは別の新たな建物と同一視できる場合も含まれます。
また増改築に準ずる程度の大修繕もこの制限条項に触れると考えられます。たとえば、土台、柱、その他主要構造物の取り換え工事、屋根や外壁の大規模な葺き替え、取り替え工事などです。
承諾に変わる裁判所の許可
増改築制限特約がある場合、借地人が建物の増改築や大修繕を行おうとするときは、事前に、地主の承諾を得ることが必要です。承諾料の授受がなされること、後日の紛争を防止する必要があることから、承諾は書面で行うのが適切です。増改築の承諾料は、決まった相場があるわけではありませんが、一般に、更地価格の3から5パーセント程度のケースが多いです。
地主が承諾してくれない場合は、借地人は、地方裁判所に対し、承諾に代わる許可を求めることができます（借地借家法17条2項）。裁判所は、その増改築が土地の通常の利用上相当であるかどうかを、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過、その他一切の事情を考慮して判断します。そしてその決定にあたって、裁判所は、付随処分として、承諾料の支払や賃料の改定等を行うことができます。
この手続きは通常の裁判とは少し違う手続きである借地非訟手続という手続きで行われます。
借地人がこの申し立てを行うと、1月後くらいに第1回目の審尋期日が開かれ、裁判所は、増改築が土地の使用上相当であるかを判断する為に、地主、借地人双方から事情などを聞きます。
2、3回程度このような双方の主張を整理する手続を進んだ後に、裁判所は、専門家を入れた不動産の鑑定を実施します。当事者は鑑定料を負担する必要はありません(裁判所が負担してくれます)。鑑定意見が提出されたら、裁判所は、その鑑定意見を、建替え承諾料や地代改定の是非の参考にしながら、決定を下します。建替え承諾料は、通常、更地価格の3から5パーセントの範囲です。
この手続きは通常の裁判よりも比較的早く進み、通常、多くは半年くらいで終わります。
