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等価交換

底地の買取と同じく、借地権を土地の完全な所有権に変える方法の一つが「等価交換」を使う方法です。等価交換というのは次のような考え方です。
土地の所有権は土地に対する完全な支配権ですが、これを人に貸すことによって、借地人は借地権という権利を取得し、地主はいわゆる底地権を持つことになります。土地の所有権がいわば借地権と底地権に分かれた状態になるわけです。
そしてその割合は、所有権を100%とすると、住宅地では例えば、借地権60%:底地権40%、借地権70%:底地権30%といった割合になってきます。相続財産や贈与財産の評価を行う際、借地権の評価は、更地価格に借地権割合を掛けて求めるとされています。借地権割合は、国税庁が、借地事情が似ている地域ごとに定めており、路線価図に表示されています(路線価図は国税庁のホームページで閲覧することができます)。相続税や贈与財産の評価を行う場合だけでなく、借地権の評価をするときは、一般的にはこの借地権割合を参考にしています。この割合は一定ではなくその土地のある場所によって変わってきます。
借地人が土地の一部を賃貸人に明け渡す、つまり借地権の一部を賃貸人に返します。 これに対して、賃貸人は、その価値に相応する底地権を賃借人に譲ります。
同じ価値のある借地権の部分と底地権の部分を交換することによって、土地の賃貸借関係を解消し、借地人は面積は従前よりも狭くなるものの完全な土地の所有権を取得します。これが等価交換の考え方です。
例えば借地権割合が60%の土地であれば、等価交換することによって、理論的にはもとの借地面積の60%の完全な土地所有権を取得することになります。
お互い借地権や底地権の代金を支払う必要が生じないのでその点で経済的にはメリットがあります。他方、最初から借地が狭い場合は等価交換が難しい場合があります。
またこれも賃貸人としてはこれに応じる義務はありませんからあくまでも話し合いということになります。

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