鎌田法律事務所

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取扱分野

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当事務所の取扱分野を、詳しくご紹介いたします。

地代の増減額

原則
地代の額は、地主・借地人が双方で合意して土地賃貸借契約で定められたものですから、周辺相場に比べて不相当になったなどの理由で地代を増額したり減額したい場合は、双方で話し合って合意に至る必要があります。一方的に決めることはできません。
しかし、土地の賃貸借契約は、20年または30年、あるいはそれ以上と、長期間にわたるものですから、いったん決まった後には例外なく地主・借地人双方の合意がなければ変えられないとするのでは実際上不都合が生じます。そこで、借地法11条は、地主または借地人の一方から地代の増額または減額を請求できる手続きを定めました。

地代増額請求
地代等が、@土地に対する租税その他の公課の増減により、A土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、Bまたは近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、地主や借地人は、地代等の契約の条件にかかわらず、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができます(ただし、一定期間、地代を増額しない旨の特約がある場合は別です)。
借地人が地主から地代の増額の請求を受けたときは、借地人は、増額を相当とする裁判が確定するまで、相当と認める額の地代を支払えば足ります。相当と認める額の地代を支払えば債務不履行になりません。ただし、その裁判が確定したとき、既に支払った額に不足があるときは、賃借人は、その不足額に年1割分の割合による支払期後の利息を付して支払わなければなりません。

地代減額請求
地代減額請求についても、これについて当事者間で協議が整わなかった場合、その請求を受けた者(地主)は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができます。借地人は地主から請求された金額を支払わなければなりません。
ただしその裁判が確定した場合、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、地主は、その超過額に年1割の割合による遅延損害金を付して返還しなければなりません。

行使方法
地代の増減額の請求権は、いわゆる形成権といわれ、その意思表示が相手方に到達した時点で、法律の定める要件が整っていれば、地代は以後増減され、理論的には、相手の承諾などは不要です。
実際には、地代の増減額の請求を行い、これに対して相手方が納得すれば、増減額後の地代が新しい地代となります。しかし相手が納得しない場合は法的手続きに進みます。
増額または減額の請求を行った者は、簡易裁判所に調停を申し立てます(調停を申し立てずに、いきなり裁判を提起することはできません)。一人の裁判官と2人の調停委員で構成する調停委員会が、当事者双方から意見を聞きながら、実情に即した話し合いによる解決を図ります。当事者が合意できず調停では解決できない場合に、地方裁判所に地代の確認を求める裁判を起こします。
以上

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