鎌田法律事務所

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取扱分野

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当事務所の取扱分野を、詳しくご紹介いたします。

借地条件の変更

借地上の建物に関する制限
借地上にどのような建物を建てるかについては、基本的に制約はありませんが、当事者の合意により、借地上の建物について制限を設けることができます。
制限の内容としては、建物の種類、構造、規模または用途に関する制約があります。建物の種類とは、住居、店舗、店舗兼住宅など、構造とは木造、鉄筋コンクリート造など、規模とは建物の階数、床面積など、用途とは賃貸用、居住用などです。たとえば、「借地上の建物は木造の住居に限る。」というような特約を設けることがこれにあたります。
借地借家法は、建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合について、地主の承諾に代わる裁判所の許可の制度を規定していますので(借地借家法17条)、法は、借地上の建物に関するこのような制限を課すことを許容しています。
土地賃貸借契約で、借地上の建物についての前記のような制限が規定されていなければ、制限はなく、規定が存在すればその規定に従うことになります。

旧借地法上の注意
ただ、借地借家法の施行(平成4年8月1日)より前に設定された借地権については、契約の更新に関しては旧法である借地法が適用される結果(借地借家法附則6条)、建物の種類、構造を定めない場合は堅固建物以外の建物についての借地契約であるとされるので、注意が必要です。

借地条件の変更
借地上の建物について「木造の住居に限る」というような制限が課せられている場合に、鉄筋コンクリート造の建物を建てたいときには、地主の承諾を得る必要があります。地主に対し、どのような建物にしたいのかを資料の提示とともに説明して承諾を得るわけですが、承諾料、地代の増額、借地権の契約期間の延長といった各種条件を交渉することになるでしょう。
地主の承諾が得られない場合は、裁判所に申し立てをして、借地条件を変更してもらうことができます。借地権の譲渡、建物の増改築に関する説明と同じく、この手続きも借地非訟手続きとなります。
裁判所の許可を得るには、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により、現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるとされることが必要です(借地借家法17条1項)。長い年月の経過によって事情が変わり、その借地条件がふさわしくないとされる必要が生じていることが要求されます。この事情の変化は、例えば、家族が増えてより大きな建物が必要なったというような主観的な事情の変化ではなく、新たに土地利用の規制がされたとか、契約当初は閑静な木造平屋建ての住宅地であったがその後街並みが変わり周辺は鉄筋コンクリート造の建物が多くなった、というような事情が必要です。

裁判所の許可
裁判所は、許可をするに際し、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができます。承諾料の支払い、地代の増額、借地期間の延長などがこれにあたります(借地借家法17条3項)。

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