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取扱分野

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当事務所の取扱分野を、詳しくご紹介いたします。

借地権の処分

無断譲渡の禁止
借地権は、本来、財産性のあるものですから、売却などの処分ができるように思われますが、民法で、賃借人は賃貸人の承諾を得なければその賃借権を譲り渡し(借地権の譲渡)または賃借物を転貸することができない、とされています(民法612条1項)。従って、土地の賃借権を、賃貸人(地主)の承諾を得ることなく売却などの処分をすることはできません。そして、この規定に違反して、第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる(民法612条2項)とされていますので、賃貸人(地主)の承諾を得ることなく借地権を売却してしまうと、土地賃貸借契約は解除されてしまう可能性があります。借地上の建物を売却する場合も、その借地権は当然譲渡されることになりますから、建物だけの売買契約であるといっても借地権の譲渡になってしまいますから、やはり賃貸人(地主)の承諾が必要となります。 

譲渡承諾料
借地権の処分についての賃貸人(地主)の承諾は、後日争いにならないように、書面でもらうのが適切です。承諾をする場合には、通常、賃借人から賃貸人に譲渡承諾料が支払われます。譲渡承諾料は一般に、借地権価格の1割程度とされています。 

承諾に代わる許可
賃貸人(地主)の承諾が得られない場合には全く賃借権の譲渡ができないかというと、そういうわけではありません。賃貸人(地主)が借地権の譲渡について承諾をしないときは、賃借人は、裁判所に申し立てをして、賃貸人(地主)の承諾に代わる許可を求めることができます(借地借家法19条)。この手続きは通常の裁判とは少し違う手続きである借地非訟手続という手続きで行われます。
借地人がこの申し立てを行うと、1月後くらいに第1回目の審尋期日が開かれ、裁判所は、譲渡を許可しても賃貸人に不利になる恐れがないかどうかを判断する為に、賃借人側から、借地権の譲渡を必要とする事情などを聞き、賃貸人側から、借地権の譲渡を許可して不利になる恐れがないかどうかなどを聞きます。
2、3回程度このような双方の主張を整理する手続を進んだ後に、裁判所は、専門家を入れた不動産の鑑定を実施します。当事者は鑑定料を負担する必要はありません(裁判所が負担してくれます)。鑑定意見が提出されたら、裁判所は、その鑑定意見を参考にしながら、決定を下します。譲渡が許可される場合、裁判所は、通常、譲渡承諾料の支払を命じます。譲渡承諾料は、借地権価格の1割程度ですが、事情により変わってきます。
このときの裁判所の決定は、「決定が確定してから○○か月(たとえば「3か月」)以内に、金○○円を支払ったときは、譲渡を許可する。」というような内容になります。合わせて地代の改定も決定される場合があります。決定が確定したら、決定に記載されている承諾料を支払うことによって、譲渡が許可されますので、ここで借地権付き建物を第三者に売却することになります。
この手続きは通常の裁判よりも比較的早く進み、通常、多くは半年くらいで終わります。

介入権
この借地非訟手続きにおいては、賃貸人に優先的な買取権が認められています。これを介入権といいます。介入権が行使された場合には、賃貸人は、借地人が譲渡しようとした相手に優先して、自らが買い取ることができます。この場合の価格は、鑑定評価をしたうえで裁判所が決定します。借地権の評価額から譲渡承諾料相当分に該当する1割を控除した金額が買取価格になります。
介入権の行使に対する裁判所の決定がなされた後は、介入権の取り下げをすることはできません。ただ、鑑定意見書が鑑定委員会から提出され、賃貸人、賃借人双方がその鑑定意見書を見てから、裁判所の決定が下されるまでは相当の期間がありますので、賃貸人は、介入権を取り下げようと思えば、この期間に取り下げることが実際上可能です。

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